2.3.5. Les placements de défiscalisation: attention danger
La loi Malraux: la possibilité d'imputer un déficit foncier sur le revenu global
La loi Pons: la défiscalisation au parfum exotique
Un paradis fiscal légal: la technique de participation aux bénéfices industriels et commerciaux
La loi Méhaignerie: l'attrait de l'investissement locatif dans le neuf
La loi Madelin: pour une meilleure protection sociale des travailleurs indépendants
Le contrat assurance-vie: une certaine idée fiscale
Désireux d'atténuer la douleur qui s'empare de lui, face à sa feuille d'impôt, le contribuable est alors fortement tenté par les investissements dits de défiscalisation, mot magique s'il en est, mais parfoisô combien le début des turpitudes.
Par l'effet d'allégements fiscaux, les pouvoirs publics souhaitent favoriser le développement économique d'une partie du territoire, le maintien du parc immobilier national...: ce sont les investissements de défiscalisation; mais il arrive que des individus astucieux proposent à des contribuables crédules et alléchés, des montages fort hasardeux pour obtenir de mirifiques réductions d'impôt. Alors ? ATTENTION DANGER !
Sous toutes réserves fiscales, les revenus fonciers sont ceux provenant de la location d'immeubles; le déficit foncier n'est pas en principe imputable sur le revenu global du contribuable.
Afin de provoquer une relance du marché immobilier et cédant partiellement aux demandes des professionnels, l'article 24 de la loi du 22 juin 1993 a autorisé sous certaines conditions, à compter du 1er janvier 1993, la possibilité d'imputer une fraction limitée du déficit foncier sur le revenu global.
Mais l'auteur de « la condition humaine », soucieux de favoriser la pérennité de l'héritage architectural national s'était déjà fait une religion, la veille de la mort de Marilyn Monroe.
La loi n° 62-903 du 4 août 1962, dite loi Malraux, permet aux propriétaires bailleurs qui réalisent des travaux de rénovation dans le cadre
d'opérations groupées, dans des « secteurs sauvegardés » ou dans des zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP) de déduire de l'ensemble de leurs revenus (déclaration n° 2042) sous forme de déficit foncier, l'intégralité du montant des travaux réalisés, sans aucune limitation de somme, sous forme de déficit foncier.
Cependant, nombreux sont les investisseurs qui ont subi ou subissent actuellement des redressements de la part de l'Administration fiscale, en raison de montages hâtifs.
Pour éviter les pièges, citons:
- vérifier la publication du décret du Conseil d'État approuvant l'opération de sauvegarde;
-vérifier l'existence d'une AFUL, Association Foncière Urbaine Libre, etc.
En conclusion et surtout, il convient d'étudier attentivement la rentabilité économique du projet en raison de l'importance des travaux nécessaires à la réhabilitation et qui viennent d'autant grever le coût de revient du bien.
Pour les autorisations de travaux obtenues à compter du 1er janvier 1995, il n'est plus nécessaire qu'il s'agisse d'opérations groupées. En outre, il conviendrait de rappeler par ailleurs que le propriétaire doit prendre l'engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale du locataire pendant six ans.
Les particuliers réalisant des investissements dans les DOM-TOM peuvent bénéficier de réduction d'impôt pour:
-l'acquisition ou construction d'un logement neuf;
-la souscription de titres de sociétés de construction de logements ou de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier);
-la souscription en numéraire au capital de sociétés ayant sur place des activités spécifiques et réelles: industrie, pêche, hôtellerie, tourisme, énergies nouvelles, etc.
La réduction d'impôt est calculée annuellement et pendant cinq ans sur le prix d'acquisition du logement ou de souscription des participations dans la société, découpé en cinq tranches égales.
Pour les investissements réalisés à compter du ler juillet 1993 (à l'exception de ceux concernant les sociétés ayant des activités spécifiques), la réduction d'impôt au titre des années 1993 à 1996 est calculée à hauteur de 50 % sur une base égale à 1/5 du prix de revient. Pour les autres cas, la réduction d'impôt est calculée au taux de 25 %.
Exemple: Investissement de 182 939 € dans un logement neuf en 1994. Base de calcul de la réduction: 182 939 € /5 = 36 588 €. Réduction annuelle applicable au titre de 1994 à 1996: 36 588 € x 50 'Mo = 18 294 €.
Réduction annuelle applicable au titre de 1997 et 1998: 18 294 € x 25 E0 = 9 147 €.
Certaines affaires ayant défrayé la chronique: <investissements Pons > réalisés sur la base de centres de loisirs désertiques, bateaux demeurés à jamais en cale sèche... il convient de redoubler de vigilance.
Pour ceux qui souhaiteraient bénéficier d'une résidence de vacances détaxée aux Antilles, précisons que le logement doit être la résidence principale effective du propriétaire ou d'un locataire et qui ne saurait en aucun cas être une personne morale...
Les lois « Malraux » et « Pons » sont les « grandes classiques » de la défiscalisation. L'essor de la technique de la participation aux bénéfices industriels et commerciaux d'une société est plus récent. Cette technique s'adresse aux personnes physiques, fortement imposées au titre de l'impôt sur le revenu.
Il s'agit d'acquérir une participation dans une nouvelle activité dont la société exploitante prévoit qu'elle sera déficitaire pendant les premières années.
Pour le jeu de la translucidité fiscale, l'investisseur répercute les pertes au niveau de son propre revenu global; le calcul est simple, une fois l'entreprise devenue rentable, l'investisseur cédera une participation qui aura pris de la valeur et dont la plus-value sera imposable à un taux fixe (environ 20 %).
Le secteur hôtelier et para-hôtellerie est l'initiateur de cette démarche, imité par les résidences médicalisées pour les personnes âgées; d'autres activités pouvant favoriser cette pratique sont à l'étude: stations-service de lavage de véhicules, microcentrales hydroélectriques, aquaculture (fermes ou bateaux d'élevage de poissons), blanchisserie industrielle...
Tout serait parfait si une garantie de reprise de l'investissement était prévue, mais tel n'est pas le cas. L'investisseur devra donc particulièrement surveiller la viabilité économique du projet: la rentabilité du placement prime l'avantage fiscal.
REPÈRES SUR LES PLACEMENTS
La loi Méhaignerie: I'attrait de l'investissement locatif dans le neufAfin de favoriser le développement du parc immobilier locatif neuf, il existe un ensemble de mesures d'allégements fiscaux initialisées par la loi n° 89-935 du 29 décembre 1989 et ayant subi des modifications ultérieures connues généralement sous le nom de (< loi Méhaignerie ». Cela consiste principalement en une réduction d'impôt calculée sur le prix d'acquisition d'un logement neuf:
Elle s'élève à 10 'Mo du prix de revient dans la limite de 45 735 € pour une personne seule (91 470 € pour un couple marié).
- Elle s'élève à 15 % du prix de revient dans la limite de 60 980 € pour une personne seule (ou 121 959 € pour un couple marié) si certaines conditions locatives sont remplies en matière de plafond de loyers et de ressources du locataire.
Le logement doit être neuf, situé en France et être acquis ou construit entre le ler janvier 1993 et le 31 décembre 1997; le propriétaire doit prendre l'engagement de louer non meublé, à usage d'habitation principale du locataire pendant une durée de six ans.
La réduction est mise en service au titre de l'année d'achèvement ou de l'année d'acquisition du logement si elle est postérieure. Elle est étalée sur deux ans (réduction de 10 %) ou quatre ans (réduction de 15 %).
Un couple marié acquiert en 1994 un logement remplissant les conditions d'obtention de la réduction de 15 % pour 228 674€.
Calcul de la réduction d'impôt globale: 121 959 x 15 % = 18 294 €.
Calcul de la réduction d'impôt annuelle applicable de 1994 à 1997:
18 294/4 = 4 574 €.
Par ailleurs, le revenu locatif procuré par ces logements bénéficie d'une déduction forfaitaire de 25 % au lieu de 10 %. Cette déduction forfaitaire de 25 % est limitée aux dix premières années de location.
Les « logements Méhaignerie » ne doivent pas être financés sur une durée trop longue, quinze ans paraît un maximum pour un bien qui n'est pas la résidence principale, mais qui a vocation de placement.
La loi Madelin du 11 février 1994 et ses décrets du 6 juillet et du 5 septembre 1994, ont la double ambition:
REPÈRES SUR LES PLACEMENTS
d'opérations groupées, dans des « secteurs sauvegardés » ou dans des zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP) de déduire de l'ensemble de leurs revenus (déclaration n° 2042) sous forme de déficit foncier, l'intégralité du montant des travaux réalisés, sans aucune limitation de somme, sous forme de déficit foncier.
Cependant, nombreux sont les investisseurs qui ont subi ou subissent actuellement des redressements de la part de l'Administration fiscale, en raison de montages hâtifs.
Pour éviter les pièges, citons:
- vérifier la publication du décret du Conseil d'Etat approuvant l'opération de sauvegarde;
-vérifier l'existence d'une AFUL, Association Foncière Urbaine Libre, etc.
En conclusion et surtout, il convient d'étudier attentivement la rentabilité économique du projet en raison de l'importance des travaux nécessaires à la réhabilitation et qui viennent d'autant grever le coût de revient du bien.
Pour les autorisations de travaux obtenues à compter du 1er janvier 1995, il n'est plus nécessaire qu'il s'agisse d'opérations groupées. En outre, il conviendrait de rappeler par ailleurs que le propriétaire doit prendre l'engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale du locataire pendant six ans.
Les particuliers réalisant des investissements dans les DOM-TOM peuvent bénéficier de réduction d'impôt pour:
-l'acquisition ou construction d'un logement neuf;
-la souscription de titres de sociétés de construction de logements ou de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier);
-la souscription en numéraire au capital de sociétés ayant sur place des activités spécifiques et réelles: industrie, pêche, hôtellerie, tourisme, énergies nouvelles, etc.
La réduction d'impôt est calculée annuellement et pendant cinq ans sur le prix d'acquisition du logement ou de souscription des participations dans la société, découpé en cinq tranches égales.
Pour les investissements réalisés à compter du ler juillet 1993 (à l'exception de ceux concernant les sociétés ayant des activités spécifiques), la réduction d'impôt au titre des années 1993 à 1996 est calculée à hauteur de 50 % sur une base égale à 1/5 du prix de revient. Pour les autres cas, la réduction d'impôt est calculée au taux de 25 %.
Réduction annuelle applicable au titre de 1997 et 1998: 36 588 x 25 E0 = 9 147€.
Certaines affaires ayant défrayé la chronique: <( investissements Pons >) réalisés sur la base de centres de loisirs désertiques, bateaux demeurés à jamais en cale sèche... il convient de redoubler de vigilance.
Pour ceux qui souhaiteraient bénéficier d'une résidence de vacances détaxée aux Antilles, précisons que le logement doit être la résidence principale effective du propriétaire ou d'un locataire et qui ne saurait en aucun cas être une personne morale...
Les lois « Malraux » et « Pons » sont les « grandes classiques » de la défiscalisation. L'essor de la technique de la participation aux bénéfices industriels et commerciaux d'une société est plus récent. Cette technique s'adresse aux personnes physiques, fortement imposées au titre de l'impôt sur le revenu.
Il s'agit d'acquérir une participation dans une nouvelle activité dont la société exploitante prévoit qu'elle sera déficitaire pendant les premières années.
Pour le jeu de la translucidité fiscale, l'investisseur répercute les pertes au niveau de son propre revenu global; le calcul est simple, une fois l'entreprise devenue rentable, l'investisseur cédera une participation qui aura pris de la valeur et dont la plus-value sera imposable à un taux fixe (environ 20 %).
Le secteur hôtelier et para-hôtellerie est l'initiateur de cette démarche, imité par les résidences médicalisées pour les personnes âgées; d'autres activités pouvant favoriser cette pratique sont à l'étude: stations-service de lavage de véhicules, microcentrales hydroélectriques, aquaculture (fermes ou bateaux d'élevage de poissons), blanchisserie industrielle...
Tout serait parfait si une garantie de reprise de l'investissement était prévue, mais tel n'est pas le cas. L'investisseur devra donc particulièrement surveiller la viabilité économique du projet: la rentabilité du placement prime l'avantage fiscal
La loi Méhaignerie: I'attrait de l'investissement locatif dans le neufAfin de favoriser le développement du parc immobilier locatif neuf, il existe un ensemble de mesures d'allégements fiscaux initialisées par la loi n° 89-935 du 29 décembre 1989 et ayant subi des modifications ultérieures connues généralement sous le nom de (< loi Méhaignerie ». Cela consiste principalement en une réduction d'impôt calculée sur le prix d'acquisition d'un logement neuf:
Elle s'élève à 10 'Mo du prix de revient dans la limite de 45 735€ pour une personne seule (91 469€ pour un couple marié).
- Elle s'élève à 15 % du prix de revient dans la limite de 60 980€ pour une personne seule (ou 121 959 € pour un couple marié) si certaines conditions locatives sont remplies en matière de plafond de loyers et de ressources du locataire.
Le logement doit être neuf, situé en France et être acquis ou construit entre le ler janvier 1993 et le 31 décembre 1997; le propriétaire doit prendre l'engagement de louer non meublé, à usage d'habitation principale du locataire pendant une durée de six ans.
La réduction est mise en service au titre de l'année d'achèvement ou de l'année d'acquisition du logement si elle est postérieure. Elle est étalée sur deux ans (réduction de 10 %) ou quatre ans (réduction de 15 %).
Un couple marié acquiert en 1994 un logement remplissant les conditions d'obtention de la réduction de 15 % pour 228 674€.
Calcul de la réduction d'impôt globale: 121 959 x 15 % = 18 294 €.
Calcul de la réduction d'impôt annuelle applicable de 1994 à 1997:
18 294 €/4 = 4 574 €.
Par ailleurs, le revenu locatif procuré par ces logements bénéficie d'une déduction forfaitaire de 25 % au lieu de 10 %. Cette déduction forfaitaire de 25 % est limitée aux dix premières années de location.
Les « logements Méhaignerie » ne doivent pas être financés sur une durée trop longue, quinze ans paraît un maximum pour un bien qui n'est pas la résidence principale, mais qui a vocation de placement.
La loi Madelin du 11 février 1994 et ses décrets du 6 juillet et du 5 septembre 1994, ont la double ambition:
-d'améliorer la protection sociale et juridique des travailleurs indépendants; de simplifier les contraintes administratives des entreprises.
Sous l'ancien régime, seules étaient déductibles les cotisations obligatoires: allocations familiales;
-allocations maladie maternité;
-assurance vieillesse, invalidité, décès;
-assurance vieillesse complémentaire des commerçants et professions libérales.
Désormais, sont déductibles:
- les cotisations versées au titre des régimes facultatifs mis en place par les caisses d'assurance sociale des branches d'activités concernées (artisans, industriels, commerçants, professions libérales) pour améliorer les couvertures maladie maternité, invalidité, vieillesse;
- les cotisations versées au titre des contrats d'assurance de groupe susceptibles de couvrir les risques maladie, décès, invalidité, perte d'emploi ou ayant pour objet le versement d'une retraite complémentaire.
Il existe cependant une limite; ces cotisations ne sont déductibles que dans la limite d'un plafond égal à 19 % d'une somme représentant huit fois le plafond annuel de la Sécurité sociale, soit 35 481€ pour 1994.
Mais à l'intérieur de cette limite, les versements au titre de la prévoyance (maladie, décès, invalidité) ne peuvent dépasser 3 % de huit fois le plafond annuel de la Sécurité sociale, soit 5 602€ en 1994 et les cotisations « assurance-chômage » 1,5 % de huit fois le plafond annuel de la Sécurité sociale, soit 2 801€ en 1994.
En 2006, le plafond sécurité social est de 31 068 €
Cotisations facultatives: 24 392
€Le total: 13 720 + 24 392 = 38 112€ dépasse la limite de 35 482€; l'excédent n'est pas déductible.
Si en terme de prévoyance (maladie, décès, invalidité) la loi Madelin est intéressante dans son principe, les plafonds de déduction de ces types de cotisations demeurent faibles; en terme de retraite, ce dispositif paraît surtout concerner les hauts revenus dont la cessation d'activité est proche.
Voir tableau ci-après retraçant les articles de la loi Madelin dans son intégralité, pour information.
La loi Madelin: sommaire pratique
|
Aide à la création d'entreprise |
|
|
Centres de formalités des entreprises |
Loi, art. 2 |
|
Numéro d'identification unique |
Loi, art. 3 |
|
Pertes en capital des créateurs d'entreprises |
Loi, art. 25 |
|
Réduction d'impôt pour souscription au capital d'une PME |
D. n° 94-584 du 6.7.94 Loi, art. 26 |
|
Simplifications administratives |
|
|
Transmission des déclarations |
Loi, art. 4 |
|
Guichet unique social |
Loi, art. 32 |
|
Formation des exploitants |
|
|
Réduction d'impôt pour frais de formation de l'exploitant et de son conjoint collaborateur |
Loi, art. 28 |
|
Protection sociale des non-salariés |
|
|
Déduction fiscale des cotisations |
Loi, art. 24 |
|
Contrat de groupe à adhésion facultative |
Loi, art. 41 et 42 D. n° 94-775 du 5.9.94 |
|
Protection sociale des dirigeants et associés des Selarl et Selafa |
Loi, art. 36 |
|
Statut social de l'entrepreneur individuel |
|
|
Assiette cotisations sociales |
Loi, art. 33 |
|
Assiette CSG |
Loi, art. 34 |
|
Présomption d'activité indépendante |
Loi, art. 35, 49, 50 |
|
Exonération de cotisation maladie en début d'activité |
Loi, art. 37 |
|
Rachats de cotisations de retraite |
Loi, art. 38 et 39 |
|
Assurance volontaire vieillesse des conjoints collaborateurs |
Loi, art. 40 |
|
Adhérents des CGA et Aç4 (Centre de Gestion et Association Agréée). |
|
|
Salaire du conjoint: limite de déduction pour 94 |
Loi, art. 22 |
|
Réduction d'impôt pour frais de comptabilité et d'adhésion |
Loi, art. 28 |
|
Obligations comptables et fiscales |
|
|
Obligations comptables des PME et des micro entreprises |
Loi, art. 20 |
|
Micro entreprises: allégement des obligations |
Loi, art. 29 |
|
Sociétés de personnes: interdiction comptable |
Loi, art. 29 |
|
Contrôle fiscal: durée des vérifications sur place |
Loi, art. 30 |
NB: Des instructions administratives sont parues la dernière en date est du 26 décembre 1994; 4F-1-95 et 5G-1-95. La dernière étude sur la loi Madelin, (< Retraite. 30 contrats au crible. Faut-il plonger ? »: Investir, mensuel n° 1104, mars 1995.
Le contrat assurance-vie: une certairte idée fiscale
Pour le particulier, le contrat d'assurance-vie est un des placements les plus choyés, au bon sens du terme, par l'impôt. Même si Nicolas Sarkozy, ministre du Budget, a souligné le manque à gagner important pour l'État (6 milliards de francs), Edmond Alphandéry, ministre de l'Économie, a affirmé au printemps 1994 qu'aucun changement de régime fiscal n'était à l'ordre du jour.
Quelles sont les vertus de ce placement ?
- Si le contrat a une durée effective d'au moins six ans et comporte une opération d'épargne, le souscripteur bénéficie d'une réduction d'impôt égale à 25 % de la fraction des « primes d'épargne >) plafonnée à
610 € plus 152 € par enfant à charge.Exemple: Un ménage avec 2 enfants à charge, verse en 1994 des primes d'assurance vie pour 1220€ dont la part d'épargne est de 991. La réduction d'impôt sera ainsi calculée:
610 € + 152 € + 152 € = 914€. 914€ x 25 % = 229 €.
Les produits financiers obtenus dans le cadre d'un contrat d'assurance vie sont exonérés d'impôt si le contrat a duré au moins huit ans et si l'assuré récupère la mise accumulée en une fois.
Le dernier avantage fiscal est loin d'être négligeable puisqu'il concerne la transmission du capital. La transmission du capital aux héritiers de l'assuré est exonérée en totalité de droits de succession. Cette exonération s'applique aussi bien au capital qu'aux intérêts, à condition que les versements aient été effectués avant l'âge de 70 ans par le souscripteur. Les primes versées après cet anniversaire ne bénéficient pas du même régime; la fraction supérieure à 30490€ sera soumise aux droits de succession tandis que les intérêts provenant de ces primes demeurent, eux, en revanche exonérés.
Souhaitons que le ministre du Budget n'ait pas un besoin urgent de recettes.
